​사업기간이 반으로 단축되는 공공재개발사업

파킹투데이 | 기사입력 2020/09/08 [11:01]
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​사업기간이 반으로 단축되는 공공재개발사업
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기사입력: 2020/09/08 [11:01]
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서울의 뉴타운 등으로 정비구역으로 지정되었다가 사업 지연 등으로 뉴타운 사업에서 해제된 구역은 총 176개 구역으로 이들 구역이 계획대로 사업이 진행되었다면 지금의 서울의 새 아파트 주택난은 어떠했을까?

 

상당히 아쉬운 대목이다. 정부는 지난 8.4 주택 공급대책을 발표했는데 공공재개발 사업 활성화를 통해 2만 가구를 공급한다는 대책을 내놨다. 예전에는 기존의 정비구역으로 지정된 곳 중에서만 시범사업 신청을 받았지만, 금번 주택 공급 대책에는 사업 대상을 앞으로 정비구역으로 지정 예정인 정비예정 구역, 정비구역에서 해제된 정비구역 해제 구역에서도 사업 신청을 받는다는 계획을 발표하자 관심을 표명하는 구역이 늘어나고 있다는 것이다.

 

해당 공공재개발 사업지는 해제된 구역 176개 구역중 강북에 속하는 구역이 145개 구역으로 82%가 강북에 속한다는 통계이다. 강북 쏠림 공공재개발 사업이 균형을 맞추도록 강남권 공공재건축도 활성화되기를 바란다.

 

공공재개발이란

재개발을 민간에게만 맡기지 않고 LHSH 등 사실상 공공기관이 참여해서 빠르게 재개발을 할 수 있도록 돕는 방식을 말하는데 그동안 추진해왔던 3기신도시 개발이 서울에서 살기를 원하는 수요층을 충족하기에는 미흡하다는 판단 아래 서울에서 주택 공급 방식을 찾다보니 서울 인근 그린벨트 해제는 하지않고, 기존에 재개발을 추진하다가 중단되었거나 해제된 지역에서주택 공급 방식을 생각해낸 것이 공공재개발이다.

 

공공재개발 사업방식의 매력

 

첫째 분양가상한제 적용 제외

사실상 9월부터는 서울을 비롯한 투기과열지구 내 분양가상한제가 적용되며, 재개발 사업 추진이 쉽지 않은 상황에서 분양가상한제 적용을 비껴가는 것은 사업이 지체된 구역에서는 매력적인 카드라고 할 수 있다.

 

둘째 조합원 분담금 보장

조합이 사업을 추진하는데 조합원들의 분담금이 혹여 늘어날까 봐 소극적인 곳이 많은데, 미리 사업을 시작하기전에 분담금 사전에 부담 문제를 보증함으로써 조합원들의 부담금 우려를 어느 정도 불식 시켜줄 것으로 보인다.

 

셋째 용적률 및 기부채납 완화

공공재개발과 비교하여 공공재건축은 기부채납이 50~70%인 것은 물론 늘어난 조합원들의 수익을 90% 이상 환수하는데, 공공재 개발은 기부채납이 20~ 50% 수준으로 공공재건축보다 낮고, 용적률 혜택은 300~ 500%까지 늘려준다.

 

넷째 초과이익환수제가 없는 공공재개발

공공재건축의 여러 가지 혜택에도 불구하고 공공재건축에 가장 걸림돌은 조합원들이 수억 원을 부담해야 하는 초과이익환수제 중압감이다. 그렇지만 재개발을 비롯하여 공공재개발은 초과이익환수제 적용에서 벗어나는 매력이 있다.

 

다섯째 공공재개발은 평균 5년 안에 사업을 끝낸다

재개발 사업은 구역 지정에서부터 입주까지 평균 10년의 사업기간이 소요되지만 공공재개발은 평균 5년 안에 사업기간이 소요되는데, 이렇게 빨리 사업을 완료하는 것은 시작부터 주택 전문가들로 무장한 공공이 개입하여 사업 진행을 조언하고 보조할 수 있어서사업 속도가 빠르다고 할 수 있다.

 

공공재개발이 예상되는 지역

가장 주목받는 지역은 박원순 서울시장 시절에 도심의 대규모 재개발 사업보다는 젠트리케이션 방지에 방점을 둔 도시재생 사업이 시책 사업으로 뉴타운 사업 해제를 쉽게 만들어놔서 많은 뉴타운 사업구역이 해제되었거나 주민간 갈등으로 사업 진행이 중단되었던 구역이 주목받게 되었다.

 

그러한 지역은 강북의 재개발 구역이 많은데 서울에서는 약 20여 곳에서 공공재개발에 관심을 표명했다는 소식이며, 813일 동대문구청에서 진행된 공공재개발 주민설명회에 청량리6구역, 제기6구역, 답십리17구역, 전농8.9.12구역의 주민들이 참석하고 관심을 표명했다는 후문이다.

 

그 밖에 참여가 예상되는 지역은 은평구 증산4구역 성북구의 장위8.9.11.12구역을 비롯한 장위뉴타운 일대, 성북구1.3.5구역, 뉴타운 구역에서 해제된 신길1구역, 흑석2구역, 한남1구역 종로구의 충신1,옥인1구역 등 사업 진행이 더딘곳이 공공재개발 사업 후보지로 오르내린다.

 

공공재개발 매력적이지만, 조심해야

재개발구역 해제에서 기사회생되어 공공재개발이라는 사업방식은 사업 진행이 난망한 구역에서는 주민들에게는 분명히 희소식이 될 것이며 재개발구역에서 해제될 당시에는 조합설립 요건 등을 채우지 못해서 해제되었지만 공공재개발 이라는 희소식은 버림받았던 곳이 오히려 덕을 보는 역전 상황이 펼쳐진다.

 

그동안 ​​서울의 집값이 천정부지로 올라가는 것을 먼 나라 소식으로 들렸겠지만, 이들 해제된 구역이 공공재개발 소식으로 갑자기 바빠지며 투자자들도 밀려들기 시작했지만, 해제 당시 투매에 가까운 매물 공세는 어느새 매물 품귀 현상으로 반전되며 조합원 매물 값이 예전의 시세는물론 그 이상으로 치솟아도 매물 구하기가 쉽지 않다.

 

그러나 앞날은 항시 변동성이 있기 때문에 계획대로 될 것인지는 좀 더 살펴봐야 하고, 아무리 장밋빛 청사진이라도 주민들의 호응도가 중요하다.

 

새아파트 가격에 버금가는 턱없이 비싼 가격은 아닌지, 공공재개발 사업 구역의 비대위 성격은 어떤지 등 매물 옥석 가리기는 기본이고, 특히 묻지 마식 투자는 자제를 해야 한다.

 

김덕행 기자

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