1주택자 갈아타기를 돕는 제도, 양도소득세 과세이연

파킹투데이 | 기사입력 2020/09/15 [11:27]
부동산
1주택자 갈아타기를 돕는 제도, 양도소득세 과세이연
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기사입력: 2020/09/15 [11:27]
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양도세 과세 이연은 부동산 중에 주택이나 아파트 등의 자산을 매각한 후,매도한 금액 이상의 주택을 다시 구입할 때에는 앞서 매각한 주택의 양도차익에 대하여 과세를 연기하는 제도를 말한다.

 

예를 들어 2억 원에 집을 사서 3억 원에 집을 매도한다면 양도차익 1억에 대하여 필요 공제비 등을 제하고 9천만 원의 양도차익이 발생하였다면 양도세 5구간인 35%의 세율을 적용받아 3150만의 세금에 누진공제 1490만을 제하면 1660만 원의 양도세를 내야 한다.

 

그러나 양도세 과세이연제는 여기서 말한 3억 이상의 다른 주택을 구입하게 되면 주택의 보유 수, 보유기간에 상관없이 양도세를 면제받을 수 있는 제도로 세계 여러 나라가 실시하고 있다. , 판매한 주택보다 싼 주택을 매수하였을 경우에는 그 차액만큼 양도세를 물어야 하고 집을 매도한 금액으로 다시 주택을 구입하지 않고 다른 용도로 소비했을 경우에는 과세가 연기된 액수까지 포함해 더 많은 양도세를 물어야 한다.즉 주택에 투자한 돈은 계속 주택에 재투자하도록 하는 유인제도라고 볼 수 있다.

 

우리의 현재 주택정책이 수요 억제 정책을 펴고 있는 현실을 볼 때 본래 의미의 양도세 과세이연제는 우리나라의 주택정책과 배치되는 면이 있지만, 세계 여러 나라에서도 양도세 과세이연제를 보완하여 이전보다 더 비싼 주택을 매수했을 경우에는 양도세를 감면해주는 추세다.

 

다른 나라의 양도세 과세이연 형태

우리나라는 양도세 부담을 경감하는데 효자 노릇을 하던 1주택자 장기보유특별공제를 종전에는 3년 이상 소유하면 10년까지 양도차익의 최대 80%까지 공제해주던 장기보유 특별공제가 올해부터는 10년 소유(40%)10년 거주(40%)의 조건을 갖추어야 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 주는 것을 까다롭게 하여 양도세 비과세를 될 수 있으면 억제하는 정책을 쓰고 있다.

 

하지만 경제협력개발기구(OECD)의 여러 나라에서는 2~3년 실거주 한 경우에는 양도세를 감면해 주는 추세이고 세율도 우리와 다르게 단일세율을 적용하고, 독일의 경우에는 오랫동안 보유하다 주택을 매각할 경우 집값 급등으로 인한 세금폭탄을 막아주기 위해 주택 소유자가 2년 동안 실거주했거나 10년 이상 보유한 경우에 25%의 자본 소득세를 면제해주고, 포르투갈의 경우는 주택을 매각하고 새 주택을 구입할 경우에는 시세차익의 50%만 양도세 과세대상이고, 스페인의 경우는 해당 주택에 3년 이상 실거주하면 세금을 감면해 주어 사실상 양도세 과세이연을 실행하고 있다고 한다.

 

양도세 과세이연을 생각해 볼 때

우리의 양도소득세는 세계 1~2위를 다툴 정도의 상위권으로 다주택자는 물론 1주택자에게도가히 징벌적이라고 할 정도로 세율이 무겁다. 이러한 상황에서 1주택자가 집을 팔아서 원하는 곳으로 이사를 가려면 양도세가 부담되어 같은 면적대의 집 크기로 갈수 없는 상황이 되었고 일반 시민이 생각하는 소박한 꿈은 태어나서 결혼하고, 돈을 모아서 주택을 사고, 이 주택을 기초로 환경이 나은 곳으로, 자녀교육, 직장 이동 등으로 자기 필요에 따라 거주 이전의 자유를 누리고 상급지로 옮기며 만족감 내지 성취감을 맛보는 것이다.

 

다행하게도 국세청장 후보자에 대한 국회의원 질의에서 1세대 1가구 주택자가 현재 평수에서 같은 평수로 옮겨가는데 양도세 부담으로 옮겨갈 수가 없어 이들을 보호하기 위하여 과세이연에 대한 질문을 받고 "부동산 세제를 손질할 필요성이 있다"라는 국세청장 후보자의 발언이 1주택자 양도세 감면의 변화의 징조가 될까?

 

최근에 집값이 급격히 오른 상황에서 고가주택 기준인 9억이 서울의 중위 주택 가격이 10억을 웃도는 상황에서 10년 이상 변하지 않고 있어 아무리 1주택자 보호라고 하더라도 강남권이 아닌 마..성만 하더라도 신축 대다수가 15억이 넘는 현실을 감안할 때 양도세 비과세 기준인 시가 9억 초과 주택을 현실에 맞게 수정하지 않고는 1주택자가 같은 지역 내로 옮겨가는데 양도세 부담이 커서 "고가주택 기준을 올려야 하지 않겠느냐 "하는 어느 국회의원의 질의에 "건의해 보겠다"라는 국세청장 후보자의 대답에 희망이 보이지만.

 

결국 현재 서울의 아파트 가격 상승이 키 맞추기 하듯 골고루 상승하여 내 아파트를 팔아서 상급지는 고사하고 비슷한 지역으로 이주하려 해도 양도세 부담이 크면 사실상 평수를 줄이지 않고는 이주를 하기가 쉽지 않은 상황이 되었다. 자본주의 경제의 기초는 Flow(흐름)가 자유로울 때 물자가 확대 재생산되어 경제가 커지는데 이주가 자유롭지 못하면 경제를 쪼그라들게 하는 하나의 요인이 됨으로써 11주택자 만이라도 이주의 자유가 보장되도록 양도세 과세이연을 생각해 볼 때다.

 

김덕행 기자

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