재건축 규제를 피해 볼까? 리모델링 사업으로 ...

파킹투데이 | 기사입력 2021/01/22 [09:28]
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재건축 규제를 피해 볼까? 리모델링 사업으로 ...
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재건축이 어렵게 되자 대안으로 리모델링 붐이 일어나고 있다. 리모델링은 재건축보다는 규제가 심하지 않아 지금과 같이 재건축 족쇄가 풀릴 기미가 보이지 않는 상황에서는 하나의 대안으로 거론되고 있다.

 

지금까지는 리모델링을 추진하는 단지에서는 수익성 문제에 있어 재건축보다는 떨어진다는 판단 아래 조합원 간에 이견이 쉽게 좁혀지질 않았는데, 재건축 규제가 워낙 강하다 보니 리모델링으로 돌아서는 단지가 차츰 늘어나기 시작하며 리모델링 추진 단지가 1년 만에 35개 단지에서 54개 단지로 폭증한 것으로 볼 때, 때아닌 리모델링 붐이 조성될 분위기다.

 

지금까지 리모델링 단골 건설사는 포스코, 쌍용건설이 독점하다시피했지만 재건축 사업만 견지하던 대형 건설사들도 먹거리가 아쉬워 리모델링에 수주 관심을 보이며 물밑 경쟁이 치열할 것이라는 것이 업계의 전언이다. 리모델링은 건축 연수가 15년 이상이면 추진할 수 있는데, 주로 추진하는 곳은 서울을 포함하여 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 1980년대 입주한 1기 신도시에서 추진 열기가 불고 있다.

 

1기 신도시는 수명이 30년이 되어가면서 재건축을 추진할 수도 있지만, 용적률이 180%가 넘다 보니 재건축보다는 리모델링으로 선회할 단지가 늘어날 수 있다. 일반적으로 재건축이냐 아니면 리모델링이냐의 기준은 용적률 180%를 기준으로 180% 이하는 재건축 180%이상은 리모델링이 사업성이 있다고 보는 것이다.

 

강화된 안전진단 등급도 재건축은 최소 D 등급 이하 이어야 하나, 리모델링은 B 등급이면 추진할 수 있어 리모델링을 추진하는 단지는 늘어날 것으로 생각된다.

 

리모델링으로 선회하게 만든 재건축 규제

 

안전진단 강화

재건축 현지조사 단계에서 공공기관의 참여로 안전진단 실시 여부를 결정하는데 전문성을 둔 판단을 실시한다는 것과 재건축 가능 단계인 D 등급인 조건부 재건축 등급에서 적정성 검토를 의무화시켜 재건축 필요성을 한 번 더 검증하도록 하고 있다.

 

이는 평가항목의 구조 안전성 항목의 가중치를 확대시켜 사회적 낭비를 줄인다는 것으로 재건축 초기 단계부터 어렵게 하고 있는 것이 리모델링으로 선회하게 한 요인이다.

 

재건축 초과이익 환수제 부활

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제하고 이익이 1인당 평균 3000만 원을 넘길 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도로 2018년부터 다시 부활했다. 이 제도 역시 리모델링 붐을 일으킬 수 있는 요인이다

 

재건축 단지의 실거주 요건 강화

20206.17대책을 통해 조합원 입주권을 획득하려면 2년을 거주해야 조합원 자격을 준다는 것인데 이미 조합이 설립된 재건축 단지는 상관없고, 앞으로 조합을 설립하는 단지부터 적용한다는 것으로 리모델링을 추진하는 단지는 이러한 제한이 없다.

 

조합설립 후 재건축 아파트 매매 금지

투기과열지구에서는 재건축 조합이 설립이 되면 조합원 지위 양도가 금지된다. , 5년 거주 10년 소유 매물 등만 조합원 지위 양도가 가능하지만, 리모델링은 조합이 설립되더라고 매매가 자유롭다

 

김덕행 기자

 

 

 

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